Жилье в Казани: хрущевки и сталинки vs новостройки

Несмотря на то, что объемы продаж на первичном рынке жилья в Казани растут, квартиры в старом жилищном фонде по-прежнему пользуются популярностью у покупателей – особенно хрущевки и сталинки. БН попросил экспертов оценить перспективы такого жилья в столице Татарстана.

Выяснилось, что квартиры в домах советских серий в борьбе за покупателя готовы побороться с новостройками.

Плюсы в пользу вторички
Главные факторы, влияющие на выбор покупателя в пользу вторичного рынка, – это юридическая и физическая готовность жилья. Сюда же можно отнести и цену – старый фонд постепенно дешевеет на общем фоне. Еще один плюс сегмента – ипотечная ставка, которая зачастую ниже, чем при покупке жилья в новостройке, отмечает директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов. 

По словам эксперта, квартиры хрущевских и сталинских проектов занимают сегодня порядка 25% вторичного рынка Казани. Это жилье популярно у покупателей, которым нужно сразу заехать и жить: в большинстве квартиры сдаются с черновой отделкой. Основная часть сталинок сосредоточена в центре города, в Советском, в Авиастроительном и Московском районах. Хрущевки присутствуют в центре, Советском Авиастроительном, Кировском и Московском районах.

Ликвидность хрущевок и сталинок поддерживает и программа капремонта многоквартирных домов, в рамках которой обновляются фасады зданий, меняются коммуникации, делается ремонт в подъездах. Наконец, такие квартиры можно приобрести в обжитых районах города со всей инфраструктурой. Для многих горожан это единственная возможность относительно недорого купить квартиру в центральных районах Казани. К примеру, новая однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Ново-Савиновском районе стоит 3,4 млн руб., тогда как однокомнатная хрущевка в этом же районе обойдется в 2,35 млн.

Главными конкурентами хрущевок и сталинок в Казани являются квартиры старомосковского проекта, гостинки, ленинградки и квартиры индивидуальной планировки в двухэтажных зданиях. Дома, построенные в последние 20 лет, стоят дороже.

В целом цены на вторичное жилье в Казани выше, чем на квартиры в новостройках. По данным портала Tatre.ru, на конец августа 2014 года стоимость квадратного метра вторички выросла по сравнению с июлем на 0,7% и составила в среднем 67,9 тыс. руб. Для сравнения: средняя стоимость квадратного метра в новостройках – 52,9 тыс. руб., что на 3,1% выше, чем в июле.

Традиционно самые дорогие квартиры на вторичном рынке по итогам августа предлагались в Вахитовском (в среднем, 84 тыс. руб. за кв. м.) и в Ново-Савиновском (73,5 тыс.) районах. Самые дешевые предложения – в Авиастроительном, Московском и Кировском районах Казани (в среднем 59,2, 60,1, 60,8 тыс. руб. за кв. м соответственно).

Малогабаритные хрущевки всегда в цене
Хрущевки в Казани пользуются хорошим спросом, подтверждает руководитель отдела продаж № 2 АН «Мегалит» Юлия Четверикова. Как правило, покупатели ищут двух- и трехкомнатные квартиры этих серий. В центральных районах жилье по адекватной цене продается быстрее, чем в отдаленных.

При этом средняя стоимость двушки, которую можно быстро продать, как считает Юлия Четверикова, составляет 2,5-2,6 млн руб. 
 

Сколько стоит хрущевка в Казани: диапазон цен в ряде районов города, сентябрь 2014 года; млн руб.

Источник: данные АН
 

Средняя стоимость квадратного метра в хрущевках Казани на сентябрь 2014 года; тыс. руб.

Источник: reportal.ru

Сталинки продаются хуже
Квартиры в домах сталинской серии чаще всего приобретают поклонники такого жилья – те, кто любит высокие потолки, толстые стены, считает Юлия Четверикова. Продаются такие квартиры хуже, чем хрущевки – из-за большей стоимости и особенностей планировки. В центре города сталинки могут годами ждать покупателя.

Основное месторасположение сталинок в городе – это Соцгород, микрорайон в Авиастроительном районе. Как правило, здесь квартиры покупают те, кто уже живет в этой местности и ищет жилье большей площади.

Сколько стоит сталинка в Казани: диапазон цен в ряде районов города, сентябрь 2014 года; млн руб.

Источник: данные АН
 

Средняя стоимость квадратного метра в сталинках Казани на сентябрь 2014 года; тыс. руб.

Источник: reportal.ru

Перспективы рынка жилья советских серий
Выбор хрущевок и сталинок в Казани достаточно широк, подобрать себе квартиру можно и в центре города, и в спальном районе, говорит Юлия Четверикова. Так что этот жилфонд еще долго будет составлять важную долю рынка.

При этом хрущевки дорожают быстрее, чем сталинки, поскольку пользуются большим спросом, отмечает директор оценочной компании «РегионБизнесКонсалтинг» Ильдар Татоц. Рост цен на хрущевки идет в ногу с инфляцией, стоимость сталинок увеличивается медленнее, но их стоимость изначально выше за счет большей площади и других характеристик. К примеру, двухкомнатную хрущевку площадью 44 кв. м можно купить за 2,6 млн руб., а двухкомнатная сталинка площадью 52 кв. м и будет стоить 3,5 млн.

«В этом году хрущевки показали резкое увеличение в цене, – отмечает Гульназ Фазульзянова, менеджер вторичного рынка недвижимости АН “Зилант”, – с начала года однокомнатные квартиры этой серии прибавили 300-400 тыс. руб. Если в декабре 2013 года однушку можно было купить за 1,75 млн руб., то сейчас средняя стоимость такой квартиры 2,2 млн».

Возможно, эта тенденция – ненадолго. Уже несколько лет в Казани активно стоится малогабаритное жилье, которое может составить конкуренцию хрущевкам. В городе появились квартиры с кухнями-нишами – аналог однокомнатной хрущевки с совмещенной кухней. К примеру, такие квартиры строятся в ЖК «Современник».

По мнению Гульназ Фазульзяновой, новостройка при таком выборе выглядит предпочтительнее, если требуется добавить незначительную сумму (200-300 тыс.). Новая квартира дорожает быстрее, чем старый фонд, поэтому в инвестиционном плане вложения отобьются.

Планов по какой-то масштабной ликвидации хрущевок в Казани пока нет. Во многих домах был проведен капитальный ремонт, заменены канализационные стояки, отремонтированы подъезды, фасады зданий. Жилье находится в приличном состоянии, как в кирпичных, так и панельных домах. Так что казанские хрущевки в борьбе за покупателя без боя не сдадутся.

Средние цены на квартиры хрущевских серий и старомосковского проекта (на примере Московского района), сентябрь 2014 года

Источники: базы объявлений


Средние цены на квартиры сталинской серии и новых домов (на примере Московского района), сентябрь 2014 года

Источники: базы объявлений

12.09.2014 17:40 | Источник БН.ру

Автор: Анастасия Галкина

Фото: Алексей Александронок